Contratti di Locazione commerciali

Fanno parte dei contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione tutti quelli aventi ad oggetto immobili con destinazione d'uso commerciale,artigianale, industriale, professionale o alberghiero.
La locazione ad uso diverso dall'abitazione è tuttora interamente disciplinata dalla legge 392/78 (la "legge dell'equo canone")che si occupa di questa tipologia di locazioni al capo II (artt. 27 e seguenti).

Disdetta Locatore Il locatore può inviare disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali inviando lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi se si tratta di un immobile destinato ad attività alberghiere). Alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare facoltà di disdetta solo se ricorre una delle condizioni stabilite per legge (art. 29 legge 392/78); 1) se il locatore intende adibire l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o di un parente entro il 2° grado in linea retta; 2) se il locatore intende adibire l'immobile ad uso commerciale, artigianale, industriale, professionale o alberghiero, proprio, del coniuge o di un parente entro il 2° grado in linea retta; 3) se il proprietario intende demolire l'immobile per ricostruirlo, oppure se deve ristrutturarlo integralmente. Qualora non ricorra nessuna di queste condizioni il contratto si rinnova, automaticamente e alle stesse condizioni, per un periodo di ulteriori 6 (o 9) anni, al termine del quale il locatore può inviare disdetta, sempre con lo stesso termine di preavviso, questa volta per qualunque motivazione. In caso contrario il contratto si rinnova alle medesime condizioni, per uguale periodo.

Facoltà di recesso per il conduttore Il conduttore può recedere dal contratto:- in qualunque momento nel corso della locazione- inviando lettera raccomandata con almeno 6 mesi di preavviso- per gravi motivi (a meno che il contratto non preveda esplicitamente la possibilità di recedere anche indipendentemente dal sussistere di gravi motivazioni

Durata 6 anni + 6 di rinnovo automatico 9 anni + 9 per immobili destinati ad attività alberghiere.

IVA Se il locatore è un soggetto dotato di partita IVA, il canone di locazione è soggetto ad IVA nella misura del 21%.

Agevolazioni Come per tutti i contratti di locazione è ammessa una deduzione fiscale dal canone imponibile dichiarato dal locatore ai fini IRPEF del 15%.

Aggiornamento canone Il canone può essere aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% dell'indice pubblicato dall'ISTAT circa l'aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Contratto libero o 4+4

Questo contratto, detto libero, ha il vantaggio di avere una durata più lunga (4 anni + 4), e presuppone una libera determinazione del prezzo dell'affitto basata sulla trattativa tra inquilino e proprietario dell'appartamento.

Il proprietario, sulla base di questo contratto, non potrà richiedere, se non è espressamente previsto, né l'aumento Istat, né la percentuale di integrazione per eventuali lavori urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso della locazione.

Questo tipo di contratto non consente al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali che la legge prevede per il proprietario che affitta a canone calmierato.

Contratto 3+2

Durata Minimo: 3 anni più 2 di rinnovo automatico

Facoltà di disdetta per il locatore Il locatore può inviare disdetta:
- solo in occasione delle scadenze contrattuali
- inviando lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare facoltà di disdetta solo se ricorre una delle condizioni stabilite per legge (art. 3 comma 1 legge 431/98):
1) quando il locatore intende destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.
2) quando il locatore è una società o ente pubblico con finalità sociali, assistenziali, culturali, cooperative o di culto e intende destinare l'immobile all'esercizio delle proprie attività;
3) quando il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
4) quando l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ne deve essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo per i lavori;
5) quando l'immobile si trova in uno stabile che si vuol ristrutturare o trasformare a norma di legge e la presenza del conduttore sia di ingombro a tali opere;
6) quando il conduttore non occupa stabilmente l'alloggio senza un motivo valido;
7) quando il locatore intende vendere a terzi l'immobile e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Qualora non ricorra nessuna di queste condizioni il contratto si rinnova, automaticamente e alle stesse condizioni, per un periodo di ulteriori 4 anni, al termine del quale il locatore può inviare disdetta, sempre con almeno 6 mesi di preavviso, questa volta per qualunque motivazione. In caso contrario il contratto si rinnova di 4 anni in 4 anni alle medesime condizioni.

Canone: Concordato, secondo l'accordo territoriale

Aggiornamento del canone Il canone può essere aggiornato annualmente in misura pari al 75% dell'indice pubblicato dall'ISTAT circa l'aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Altre condizioni contrattuali E' obbligatorio applicare le disposizioni stabilite:- dal D.M. che ogni 3 anni fissa i criteri generali per la stipula dei contratti a canone concordato- dall'Accordo Territoriale firmato nel comune in cui è sito l'immobile.

Tali disposizioni sono inderogabili

Agevolazioni Locatore:

Il canone imponibile dichiarato dal locatore ai fini IRE (per il quale è prevista la deduzione fiscale del 15%, ammessa per tutte le tipologie di locazione) viene ulteriormente ridotto del 30%, per una deduzione complessiva del 40,5%.

L'aliquota del 2% viene applicata al 70% del canone annuo di locazione

Ciascun comune può decidere di ridurre l'aliquota ICI sugli immobili concessi in locazione con un contratto 3+2.

Agevolazioni Conduttore per l'immobile destinato a propria abitazione principale:

Ammessa una detrazione dall'IRE pari a 495,80 (se il reddito complessivo del conduttore non supera 15.493,71) oppure pari a 247,90 (se il reddito complessivo del conduttore è compreso fra 15.493,71 e 30.987,41).

Contratto transitorio

Condizione per la stipula Una delle due parti (il locatore o il conduttore) deve addurre una particolare esigenza di carattere transitorio che giustifichi la breve durata del contratto.

Durata Da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi

Rinnovo Non ammesso

Canone nelle 11 aree metropolitane e nei comuni confinanti e
nei comuni capoluoghi di provincia

Concordato in base a quanto stabilito dagli Accordi Territoriali

Canone negli altri comuni è possibile stipulare il contratto transitorio a canone libero.

Altre condizioni contrattuali E' obbligatorio applicare le disposizioni stabilite:
- dal D.M. che ogni 3 anni fissa i criteri generali per la stipula dei contratti a canone concordato
- dall'Accordo Territoriale firmato nel comune in cui è sito l'immobile.

Tali disposizioni sono inderogabili..

Agevolazioni fiscali Non sono previste particolari agevolazioni fiscali.

Contratto a studenti universitari fuori sede

Durata da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi, con rinnovo automatico per lo stesso periodo

Condizione per la stipula Il conduttore deve essere uno studente iscritto ad un corso di laurea o di specializzazione con sede nel comune in cui si trova l'immobile locato,ma deve avere residenza in comune diverso

Facoltà di recesso per il conduttore il conduttore può recedere dal contratto:
- in qualunque momento nel corso della locazione
- inviando lettera raccomandata con almeno 3 mesi di preavviso
- per gravi motivi

Facoltà di disdetta per il locatore non è prevista facoltà di disdetta a favore del locatore

Canone concordato, in base agli accordi territoriali

Aggiornamento del canone il canone può essere aggiornato annualmente in misura non superiore al 75%dell'indice pubblicato dall'ISTAT circa l'aumento dei prezzi al consumoper le famiglie di operai e impiegati

Altre condizioni contrattuali è obbligatorio applicare le disposizioni stabilite:- dal D.M. che ogni 3 anni fissa i criteri generali per la stipula dei contratti a canone concordato, dall'Accordo Territoriale firmato nel comune in cui è sitol'immobile.Tali disposizioni sono inderogabili.

Agevolazioni previste particolari agevolazioni fiscali a favore del locatore:

L'aliquota del 2% viene applicata al 70% del canone annuo di locazione;

Ciascun comune può decidere di ridurre l'aliquota ICI sugli immobili concessi in locazione con un contratto 3+2.

Contratto uso Foresteria

Il contratto ad uso foresteria può essere stipulato al verificarsi di 1 condizione:
il conduttore deve essere una società di capitali intenzionata a destinare l'immobile ad abitazione (anche turnaria) dei propri dipendenti (dirigenti, funzionari, operai, ecc.).
Questo contratto (la cui legittimità era stata messa in dubbio con l'entrata in vigore della legge 431/98 e poi confermata dall'articolo 145 della legge 388/2000 - Finanziaria 2001) fa parte dei contratti detti "completamente liberi", perché esclusi dalla disciplina delle leggi ordinarie e soggetti esclusivamente alle disposizioni del codice civile (art. 1571 e segg.).
Non esistono vincoli particolari da rispettare nel definire le condizioni contrattuali (durata, rinnovo, canone, aggiornamento del canone, ecc.), che possono essere stabilite liberamente dalle parti in sede di stipula del contratto.

Contratto Stagionale

Il contratto di locazione stagionale viene stipulato per soddisfare le esigenze abitative di carattere temporaneo di chi prende in locazione un immobile per uso turistico.
Anche il contratto stagionale fa parte (come quello ad uso foresteria) dei contratti "completamente liberi", soggetti alla sola disciplina del codice civile.
Questo lascia ampia libertà alle parti nel definire le condizioni contrattuali.

Se la locazione ha durata non superiore a 29 giorni il contratto non ha obbligo di registrazione